一句话总结： 回暖了，但没完全回暖。市场走出了一条“二手房猛如虎、新房稳如狗”的分化路线。
新房：稳步爬坡，量价齐升的小惊喜
先看新房。整个上半年的走势，就像一条悄悄画出来的“爬坡线”。
1-2月还在低迷里趴着，3月开始有了动静。3月成交845套，均价23003元/㎡；4月909套，均价22577元/㎡；到了5月直接跳上1207套，均价回升到24265元/㎡。量价齐升，三个月的高点就这么打出来了。
更关键的是同比数据——3月还是-28.57%，4月直接翻红+24.52%，5月扩大到+34.86%。这说明什么？说明这波回暖不是靠政策猛药催出来的，而是市场自己长出来的内生韧性。
整个上半年，福州五区商品住宅成交面积51.4万㎡，环比涨了8.9%。虽然同比还在跌，但环比修复的信号很明确。上半年新房累计成交7288套，价格方面五区均价26060元/㎡，环比跌了1.9%——价格还在磨底，但量已经先站起来了。
二手房：彻底碾压，刚需的主战场
如果说新房是“稳步爬坡”，那二手房就是直接起飞。
上半年二手房成交16834套，环比暴涨32.1%，同比也涨了17.1%，创下近两三年新高。现在二手房成交已经占到全市住宅成交的70%——每10个买房的人里，7个买的是二手房。
价格方面，6月二手房均价21277元/㎡，同比跌了8.58%。虽然还在跌，但跌幅已经在收窄了。说白了就是：价格跌到位了，刚需冲进去了。
购房者的心态也明显变了——以前是“再等等、再看看”，现在决策周期比去年缩短了大概15天。有些客户第一次看房就直接认筹，那种“怕买不到”的焦虑感，在福州楼市已经很久没见过了。
区域分化：冰火两重天
福州各个板块的表现，简直是各演各的戏。
鼓楼、台江——豪宅的天下。鼓楼3-5月均价高达40106元/㎡，台江37933元/㎡。虽然成交量不大，但价格就是硬。鼓楼区新房均价能到34916元/㎡，核心地段的抗跌能力确实强。
仓山、晋安——走量双核。仓山3-5月成交1017套，均价22108元/㎡；晋安1006套，均价24582元/㎡。这哥俩基本平分秋色，是福州楼市真正跑量的主力。
闽侯、马尾——价格洼地。闽侯均价才10380元/㎡，马尾11859元/㎡。但洼地也有洼地的代价——闽侯新房均价同比跌了15.8%，闽侯有个盘网签均价甚至跌到过7615元/㎡。外围区域的日子，是真不好过。
各板块内部也在分化——仓山这边淮安、义序库存告急，那边奥体、三江口库存积压严重，一个30万㎡一个19万㎡。真是一边缺货一边卖不动。
政策：不刺激，只优化
上半年福州在政策端其实挺克制的。没有出那种“大招”，全是在细节上做文章。
公积金方面，鼓励“卖旧换新”算首套、多子女买二套也算首套、首次开放装修提取（1500元/㎡，最高21.6万）、代际互助扩到全省。政策重心其实放在了供给端——出台高品质住宅设计导则、放开抬板社区限制。逻辑很清晰：不靠刺激需求硬拉，靠产品升级托底长期价值。
土地市场也挺有意思——上半年涉宅用地楼面价干到15995元/㎡，明显高于2025年，流拍率收窄到6%。说明房企拿地的信心在修复，但只盯着核心区的好地。台江金融街三块地溢价率干到11%-17%，其他地块基本底价成交。“核心区抢破头、外围区没人要”的分化，从土地市场就开始了。
下半年怎么看？
几个判断供参考：
第一，价格下行空间有限了。 经过这几年的调整，很多板块的价格已经接近心理底线。继续大跌的可能性不大。
第二，二手房依然是主力。 刚需偏爱现房、即买即住的逻辑不会变，二手房成交占比70%的格局短期很难逆转。
第三，核心区抗跌、外围靠运气。 鼓楼台江这些地方，有学区有配套有地段，价格就是硬。外围板块就得看基建落地和政策有没有新动作了。
第四，买方市场的窗口期还在。 现在买房，选择多、议价空间大、政策支持力度也强。对于真正有居住需求的人来说，现在确实是个不错的节点。
最后说一句掏心窝的话——福州楼市现在不是“全面复苏”，而是“结构性回暖” 。买对地方和买错地方，完全是两个世界。想上车的朋友，多看、多比、算清楚自己的账，别被市场情绪裹着走。
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